Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosu 1992’den bugüne edindiği tecrübelerle müvekkillerimize el atmanın önlenmesi davası avukatı ile ilgili her alanda avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin hizmetlerimiz taşınmazların alımı, satımı, intikali, kiralanması, gayrimenkul değerleme ve değer artışı analizi, tapu işlemleri, ipotek ve rehin tesisleri, tapu iptali ve tescil, tapu kaydı düzeltme davaları gibi alanlarda da destek sağlıyoruz.
Ayrıca, müvekkillerimizin gayrimenkul yatırımlarını en verimli şekilde değerlendirmeleri için gereken analizleri yapıyor, ilgili belediyelerde iskan ve ruhsat işlemlerini takip ediyor, mevzuat değişiklikleri ile ilgili olarak müvekkillerimizi bilgilendiriyoruz.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası
Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda 1982 sayılı T.C. Anayasası’nda ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kişiye sahip olduğu şeyler üzerinde tam egemenlik sağlamaktadır. Buna göre eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; bu eşyalar üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.
Kişilerin sahip oldukları mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlıklara ve saldırılara karşı onları koruyabilmek için çeşitli kanunlarla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 2. Fıkrasında yer almaktadır.
İlgili düzenleme; ‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ demek suretiyle malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türünü düzenlemiştir. Bunlardan bir tanesi de El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.
El atmanın önlenmesi davası malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını önleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür. Dolayısıyla bu dava yolu ile malına haksız olarak müdahale edilen ve onu kullanmasına engel olunan kişinin bu engellemeyi bertaraf etmesi amaçlanmaktadır.
Müdahale teşkil edecek eylemler; bir taşınmaza izinsiz olarak girilip oturulması şeklinde olabileceği gibi, taşınmazdaki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan fiili yol geçirmesi suretiyle çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir.
Dava Şartları:
- Davayı açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır. Dolayısıyla dava ancak malik veya malikin mirasçıları açabilecektir.
- Kişinin sahip olduğu şey üzerinde haksız müdahale olmalıdır.
- Saldırı halen devam ediyor olmalıdır.
El atmanın önlenmesi davası, dava konusu eşyanın sahibi tarafından malını haksız yere elinde bulunduran kişiye karşı açılmaktadır. Söz konusu davalar için görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Yetki bakımından ise; genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır. Ayrıca bu davada mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Dolayısıyla şartlar mevcut olduğu müddetçe her zaman bu dava açılabilmektedir.
Mahkeme tarafından açılan dava haklı görülürse ve davanın kabulüne karar verilirse, mahkeme tarafından verilen karar icraya konularak yapılan haksız müdahale bertaraf edilebilecektir.
En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları;
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Kişilerin paylı mülkiyet ya da elbirliği ile mülkiyetine tabi taşınmaz malları üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin dava türüne Ortaklığın Giderilmesi Davası denmektedir. Bu davada hâkim öncelikli olarak taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesini sağlamaya çalışacak, bunun mümkün olmaması durumunda da ortaklığın satış sureti ile giderilmesini hüküm altına alacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Kanuna aykırı olarak; usulsüz veya hatalı bir şekilde yapıldığı iddia edilen tapu kayıtlarının düzeltilmesi için açılan dava türüne denmektedir. Bu dava genellikle; tapu kaydının yapıldığı anda hukuki ehliyetin bulunmaması, muris muvazası (mirastan mal kaçırma) durumunun bulunması, taşınmazın aile konutu olması… gibi sebepler nedeniyle açılmaktadır.
Arsa Payı Düzeltim Davaları
Bir gayrimenkulün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ana yapının bulunduğu parsel arsasından değerleme oranında arsadan verilen paya arsa payı denmektedir. Arsa payları, kişilerin sahip oldukları bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat sahibi arsa payının düzenlenmesi için bu davayı açabilecektir.
Kira Bedelinin Tespiti Davaları
Kira sözleşmeleri; kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı irade beyanına dayalı olarak yapılan sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin yapılabilmesi için tarafların kira bedelinin belirlenmesi noktasında karşılıklı muvafakate varmış olmaları gerekmektedir. Günümüzde taşınmaz sahipleri kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda mevcut kiraya belirli oranlarda zam yapmaktadırlar. İşte kira bedelinin belirlenmesi aşamasında taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda, bedelin; hakim tarafından emsal kira bedellerine ve hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için açılan davaya Kira Bedelinin Tespiti Davası denir.
Kiracının Tahliyesi Davaları
Bir taşınmazdaki kiracının tahliyesinin istenmesi durumunda kiraya veren bunu iki şekilde gerçekleştirebilmektedir. Bunlar: bildirim yolu ve tahliye davası açma yoludur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sonlandırılmasına yönelik olarak açılan bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesini kanun koyucu çeşitli sebeplerin varlığına bağlamıştır.
Bu sebeplerden bazıları kiraya verenden kaynaklanmaktayken (kiraya verenin ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı…), bazıları kiracıdan kaynaklanmaktadır (haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile, kiracının kendi konutunun ulunması nedeni ile). Bu dava kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilmektedir.
Ecrimisil Davası
Davacının maliki olduğu taşınmaza haksız ve kötü niyetli bir şekilde el atan, onu kullanan ve bu suretle davacının (malikin) mülkiyet hakkından kaynaklanan yararları elde etmesini engelleyen kişiye karşı açılan dava türüne Ecrimisil Davası denmektedir. Bu davada adı verilen, geçerli bir hakka dayanmaksızın yapılan işgal sebebiyle ödenmesi gereken tazminat olan haksız işgal tazminatı istenmektedir.
El Atmanın Önlenmesi Davası Avukatı Ekibimize Ulaşın
Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosuyla müvekkillerine taşınmazlarla ilgili olarak kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Müvekkillerimizin gayrimenkul işlemlerinin her aşamasında yanlarında yer alarak, yasal süreçlerde destek sağlıyor ve haklarını korumak için gereken adımları atıyoruz. İmar mevzuatına uyum konusunda danışmanlık yaparak, projelerin yasal gerekliliklere uygunluğunu sağlıyoruz. Ayrıca, gerekli izin ve ruhsatların alınması süreçlerinde müvekkillerimizi yönlendiriyor ve gereken başvuruları takip ediyoruz.
Gayrimenkulün geliştirilmesi sürecinde de müvekkillerimize hizmet veriyoruz. Bu kapsamda, yönetim planlarının geliştirilmesi, site yönetimine ilişkin konularda danışmanlık yaparak, müvekkillerimizin karar alma süreçlerinde destek oluyoruz. Ayrıca, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve mevcut sözleşmelerin incelenmesi gibi konularda da hukuki destek sağlıyoruz.
1992 yılından bu yana İstanbul’da faaliyet gösteren Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, güçlü ve deneyimli bir avukat kadrosuyla müvekkillerine etkin çözümler sunmaya devam etmektedir. İstanbul’daki gayrimenkul avukatı ihtiyaçlarınız için bize İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
